Birhan Yıldız

Eski alışkanlıklarla geleceğin gayrimenkullerini yaratamazsınız!

29.05.2017 Pazartesi
Gayrimenkulün sürdürülebilir bir şekilde yönetilmesinin, yapının ekonomik ömür boyunca yatırımcısına değer yaratabilmesinin doğru tesis yönetimi ile birlikte etkin varlık yönetiminden geçtiğini görüyoruz. Eski alışkanlıkları devam ettirerek geleceğin gayrimenkullerini yaratmak mümkün değil…Binayı bir yatırımcının tasarladığı, müteahhidin inşaatını yaptığı, pazarlamacının sattığı, kullanıcının bina ile başbaşa kaldığı ve 50 yıllık yapı ekonomik ömrünün yarısından bile tam olarak faydalanamadığı dönem sona ermeli.

Gayrimenkul sektöründe çok da konuşulmayan “Gayrimenkulde Tesis Yönetimi ve Varlık Yönetimi” olgusu, sektörün önde gelen düşünce kuruluşu ULI Türkiye tarafından (Urban Land Institute Türkiye Konseyi) düzenlenen forumda tartışıldı. Moderatörlüğünü Omurga Capital Yatırım Direktörü Sn. İlhami Akkum’un yaptığı “Tesis Yönetimi 2017 Avrupa Konferansı’na Doğru Gayrimenkulün Gündemi | Birleştirme / Bütünleştirme / Değerleme” Forumu’na, yatırımcılar, geliştiriciler, gayrimenkul fon yöneticileri, tesis yöneticileri, gayrimenkul değerleme yöneticileri, yeşil bina danışmanları, gayrimenkul danışmanları, akademisyenlerkatılmıştı. Tüm bu aktörlertesis yönetimin gayrimenkul tiplerine göre ayrıştırılması gerektiği ve kullanıcıların her gayrimenkul tipine göre hizmet beklentilerinin değişmesiyle birlikte tesis yönetiminin gayrimenkulün değerini etkileyen en önemli unsurlardan biri haline geldiği görüşünde fikir birliğine vardılar.

Kalıcı ve sürdürülebilir bir değerden bahsetmek istiyorsak yatırım, geliştirme, inşaat, pazarlama, işletme fonksiyonlarının, konunun uzmanları tarafından varlık yöneticisinin maestroluğunda yerine getirilmesi gerektiğini kabul etmemiz gerekiyor. Forumda varlık yönetimine giden yolun önemli bir kilometre taşı olan tesis yönetiminin bunalımları, pansumanları tüm aktörlerin aktif katkılarıyla forum ortamında tartışıldı.

Forumda en çok akılda kalan konular; gayrimenkul tipine göre tesis yönetiminin farklılaşması, kat mülkiyeti kanunun özellikle karma projelerin yönetiminde yeterli kalmaması, paylaşım ekonomisiyle birlikte artan ortak kullanımlar, tesis yönetimin henüz proje aşamasında devreye girmesinin gerekliliği, tesis yönetiminde maliyet kıyası, tesis yönetiminde teknoloji (yapay zeka, ses ve göz tanıma vb), tesis yönetiminde tasarım kıyasları, kullanıcı mutluluğu, kalifiye personel ve sertifikasyon, kalifiye kullanıcı, tesis yönetimi standartları ve sertifikasyon oldu.

"BİNALAR DÖRT DUVARDAN İBARET DEĞİL"

Gayrimenkul mevzuatı ne yazık ki birçok alanda olduğu gibi tesis yönetiminde de modern zamanların gerisiden geliyor. En çok 5-10 katlı konut binalarının yönetimine cevap verecek kapsamda olan kat mülkiyeti kanunun bir an önce güncelleştirilmesi, hatta farklı gayrimenkul tiplerine göre en mevzuatların hazırlanması çok önemli. Teknoloji artık hayatımızın ayrılmaz bir parçasıyken, içinde yaşadığımız, çalıştığımız, alışveriş ettiğimiz, sinemaya/tiyatroya gittiğimiz, okuduğumuz, ameliyat olduğumuz binaların dört duvardan ibaret olmadığını yatırımcıların da geliştiricilerin de kullanıcıların da fark etmesi gerekiyor. Dört duvar olarak gördüğümüz bu yapılar, aldığımız hizmetleri ve yaşam kalitemizi belirlerken, teknolojiyi  tırnak içinde “ akıllı bina” olarak sınırlamak geleceğin binalarını tasarlamak açısında yetersiz kalacaktır.

BİNA YÖNETİMİ KATMA DEĞERİ ARTIRIYOR

Tesis ancak yönetilirse bir katma değerdir. Tesisi yöneten personelin bilgi seviyesi ve etkinliği yönetimin ve hizmetinde kalite seviyesini belirler. Herkesin bir yoğurt yiyişi olduğu doğru ancak tesis yönetimindeki evrensel kuralların dünyanın her yerinde her gayrimenkul tipi için geçerli olduğu bilinci ile tüm yönetici ve çalışanlar için gerekli eğitimlerin ve geliştirici faaliyetlerin planlanması da yapılardan elde edilecek faydayı artıracaktır.  
Araç bakımını, sigortasını günügününe takip ettiğimiz halde sağlığımıza yeterli özeni göstermediğimiz gerçeğinin gayrimenkul varlıkları için de geçerli olduğunu görüyoruz. En az bankadaki menkul varlıklarımıza gösterdiğimiz ilgiyi hakeden gayrimenkul varlıklarımızın da yönetimini profesyonel gayrimenkul varlık yöneticilerinin kollarına emanet etmek bugün vereceğimiz en yerinde karar olacaktır.

Birhan Yıldız
OMURGA PORTFÖY ARAŞTIRMA UZMANI

Diğer Yazarlar

Eda Önder Öztürk

Euro gücünü koruyor…
20.07.2017

Gökhan Özkan

Draghi oyunbozanlık yapar mı ?
20.07.2017

Tuncay Turşucu

Piyasalara haftalık bakış
17.07.2017

Zülküf Aydemir

Petroldeki toparlanma kalıcı mı?
06.07.2017

Yaman Törüner

Bütçe görünümü
20.06.2017

Selim Önay

Faize bir kala
13.06.2017

Birhan Yıldız

Eski alışkanlıklarla geleceğin gayrimenkullerini yaratamazsınız!
29.05.2017

Murat Tufan

Korku endeksi piyasalara hangi mesajı verdi
18.05.2017

Kutay Gözgör

OPEC petrol üretimini yeniden kısmaya hazırlanıyor
15.05.2017

Uğur Batı

Koruyucu melekler ve güven patlaması
19.04.2017

Arzu Toktay

Dolar (DXY) endeksi ve emtialar
10.04.2017