Konutta balon var mı?

Başlıktaki soruyu konutları yapanlara sorduk, “Yok” dediler. Altan Elmas, Nazmi Durbakayım ve Ziya Yılmaz. 3’ü de “Konutta balon yok. 2017’de konut satışları 2016’nın gerisine düşmez” diyor. Konut sektörü tüm dünyada önemli ama Türkiye’de galiba daha da önemli. Ziya Yılmaz’ın dediği gibi, “Tük halkı tapu aşığıdır. İmkanı olduğunda konut sahibi olmaya çalışır.”

Sektör temsilcilerinden öğrendim ki, konut piyasasını incelerken bakılması gereken dört nokta varmış:

1) Konut satışı için önce talep olmalı. Bu açıdan şanslıyız. Bizde yılda 600-650 bin çift evleniyor. Bunlara ev lazım. 150 bine yakın çift boşanıyor. Bunlara da ev lazım. 200-250 bin konut ise eskidiği, ömrünü tamamladığı için yenileniyor. Demek ki ihtiyacımız 1 milyonu buluyor. İşte her şeye rağmen 2016’daki gibi aklınıza gelebilecek ve gelmeyecek her türlü olumsuzluğun yaşandığı yılda bile konut satışlarının artmasının temel nedeni bu. Yabancıların pazara girmeleri yeni bir ivme kazandırabilir. Birçok ülkenin yaptığı gibi altın vize, uzun süreli ikamet izni, vatandaşlık gibi tatlandırıcılarla bu talep canlandırılabilir.

Faizler çok önemli

2) Konut alabilmek için gerekli finansmana uygun koşullarla erişmek lazım. Burada da kritik faktör faizler! Altan Elmas’a göre bu noktada eşik yüzde 1. Yüzde 1’in altına inildiğinde 2016’nın ikinci yarısında olduğu gibi talep canlanıyor. Yüzde 0.80’lerin altına indiğinde ise peşinatı denkleştiren ev almaya koşuyor.

3) Konut almak için geleceğe güven duymak lazım. Bir politik ya da ekonomik şok olduğunda ilk ertelenen talep konut oluyormuş. Ama inşaatçılar bunun bir erteleme olduğunu vurguluyor. Ertelenen talep hava biraz düzeldiğinde alıma dönüyor. Aynı sanayicinin yatırım planları gibi...

4) Ve son olarak alım yapmak için değer artışı beklentisi önemli. Bu noktada durum eskisi kadar parlak değil. Bir zamanlar İstanbul’da konutun kira geliri ile konutun bedelini 17-18 yılda karşılayabiliyordunuz. Şimdi bu süre çok uzadı, hatta bazı projelerde 40 yıla vardı. OECD’ye göre 2010’da 100 olan Reel Fiyat/Kira oranı bizde 139.3’e yükselmiş. Birinciyiz. Yani, ya emlak fiyatları çok artmış kiralar yerinde saymış; ya da kiralar gerilemiş.

Soluksuz yükseliş!

Yatırım için ev alanlar açısından “Nasıl olsa kira getirir” faktörü cazip olmaktan çıkmaya başlamış. Yatırımcı için geriye değer artışı kalıyor. OECD tablosuna bakarsak 2015 sonu itibariyla fiyatlar reel olarak 2010’nun yüzde 41.1 üzerinde. Listede birinci değiliz ama Yeni Zelanda ve Estonya’nın ardından 3’üncüyüz. Fransa, İrlanda, İtalya, Hollanda, Portekiz, İspanya ve Rusya gibi ülkelerde fiyatlar 2010 düzeyinin altına inmiş; yani ucuzlamış. Bizde ise muazzam bir artış var. Bir yandan “İyi bir gelişme, çünkü konut alan kazanmış” dedirtiyor. Ancak bir yandan da düşündürüyor: “Acaba 5 yıllık böylesine soluksuz yüksek artış bir sinyal olabilir mi?”